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新视野|调控后北京楼市怎么走

2016-11-05 10:29 作者:贷款网小编 来源:www.lilvjisuan.com 浏览: 我要评论 字号:

摘要:在此轮楼市上行周期中,北京是最迟补涨的一线城市。相比之下,此前几度领涨的北京,此轮房价涨幅不及深圳和上海。 究其原因,一是北京是全国唯一严格执行20%个税的城市,20%个税大幅抬高了二手房交易成本,抑制了二手房炒作;二是近几年北京兴建了大量自住型

  在此轮楼市上行周期中,北京是最迟补涨的一线城市。相比之下,此前几度领涨的北京,此轮房价涨幅不及深圳和上海。

  究其原因,一是北京是全国唯一严格执行20%个税的城市,20%个税大幅抬高了二手房交易成本,抑制了二手房炒作;二是近几年北京兴建了大量自住型商品房,拉低了新房整体成交价。

  9月30日北京再度祭出调控之剑,“京八条”中最引人关注的是差别化信贷政策,将首套普宅的首付比例提至35%,首套非普宅的首付比例提至40%。此举虽有助于围堵假离婚,但也会误伤刚需。

  但总体上,此轮调控不如上轮严厉,例如营业税免征年限并未从2年改回到5年;二套普宅首付比例为5成,而上轮调控普宅、非普宅均为7成。尽管如此,调控还是暂时改变了购房者心理预期,令部分人再生观望情绪,不同机构的数据均显示,10月份北京二手住宅成交环比下降了30%以上。

  其实,每轮调控的效果都可谓“立竿见影”,但结局都难逃虎头蛇尾。过去十余年,北京经历了几轮级别不同的调整后,均反弹出新高度,这一次,历史会重演吗?

  答案几乎是肯定的。

  北京楼市上轮调整持续了两年多时间,房价相比调控前的阶段高点下跌15%左右。但综合各种因素,本轮调整时间将缩短,房价跌幅较之上轮也会收窄,楼市很可能在明年年底前就重抬升势。

  先看看最重要的贷款利率。6次降息后,虽然近一年央行未采取行动,但房贷利率却继续走低。据融360统计,今年10月北京首套房商贷平均利率为4.21%,而去年同期为4.63%。公积金贷款利率仅为3.25%,已是历史最低。可以预测的是,低利率将会持续较长时间,利率也有进一步下调的空间。

  尽管最近信贷有所收紧,但鉴于未来几年中国经济仍面临下行压力,信贷政策只会适度收紧,总体上仍会保持宽松。

  从全球范围内看,长期低利率会助长大城市,尤其是一国核心城市的房地产泡沫。而且,次贷危机后实行超低利率的国家,大城市与小城市之间的楼市走势均出现了明显分化。

  此外,从土地供应上看,作为“面粉”独家供应商,北京国土部门今年曾连续几个月未出手,导致“面粉”断顿。即使第四季度加大供应,北京也很难完成年度供地计划,这将直接导致明后年的“面包”供应堪忧,价格易涨难跌。

  不可否认,楼市向下调整的空间,在很大程度上还取决于房企的资金链。由于北京地价高昂,能在北京买得起土地的,以大型开发商为主。经过一轮房地产牛市,开发商们普遍“不差钱”,且对房价狂飙后将有调控政策出台早有准备,与购房者“隔房对峙”的实力已今非昔比。

  如果看租金回报率,北京部分区域仅为1%左右,确实很低。但诸如房价收入比、房价租金比等指标,只适用于楼市小周期,难以解释大周期房价非理性上涨。目前来看,很难得出楼市大周期已见顶的结论。


(责任编辑:房贷信息港)
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